Print Friendly, PDF & Email

Må en sameier som ikke har tilgang til heisen, likevel være med på å betale for drift og vedlikehold av en heis man aldri har brukt? I en fersk og prinsipiell dom fra Høyesterett vurder retten dette vanskelige spørsmålet.

I Greger Grams vei på Ullern i Oslo ligger det et sameie som består av 7 blokker, hvorav 4 har heis. Siden 2005 har det vært uenighet om dekningen av kostnader til drift og vedlikehold av de 4 heisene.

Etter eierseksjonsloven § 23, skal kostnader i sameie som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten, fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken «med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.»

Etter en ny dom fra Høyesterett må også sameiere som ikke har tilgang til en heis være med å betale for drift og vedlikehold.

Etter en ny dom fra Høyesterett må også sameiere som ikke har tilgang til en heis være med å betale for drift og vedlikehold.

Spørsmålet i Høyesterett var derfor om hovedregelen om fordeling etter sameiebrøken kom til anvendelse, eller om fordelingen av heiskostnadene falt inn under unntaket ut fra «særlige grunner».

Saken var på ingen måte opplagt. Det finnes gode argumenter for begge syn. Sameierne uten tilgang på heis tapte imidlertid til slutt, da rettens flertall på 3 dommer kom til at alle måtte være med på å betale for heisene. Samtidig var det et mindretall på 2 dommere som mente at det forelå «særlige grunner.»

Høyesteretts flertall foretar i dommen en nøye gjennomgang av juridisk teori og forarbeidene til loven. 3 dommere kom etter dette til at hovedregelen i eierseksjonsloven § 23 om fordeling etter sameiebrøk måtte få anvendelse, det vil si at kostnader som ikke knytter seg til den enkelte leilighet skal foreldes etter sameierbrøken.

Retten uttalte at unntaksregelen om fordeling etter nytte måtte tolkes snevert. Den kunne først og fremst få anvendelse ved utgifter til nye installasjoner, og det var ikke grunn til å fravike dette utgangspunktet i denne saken.

Mindretallet på 2 dommere la vekt på at eierne av seksjoner i de tre blokkene uten heis ikke hadde nytte av de aktuelle heisene. Det dreide seg dessuten om langt større kostnader enn ved vanlig vedlikehold. Unntaksregelen måtte da få anvendelse.

Dommen fra Høyesterett er tilgjengelig i fulltekst på denne siden. 

 

Dommen er også inntatt under

 


NORGES HØYESTERETT

Den 14. november 2013 avsa Høyesterett dom i
HR-2013-02409-A, (sak nr. 2013/596), sivil sak, anke over dom,

Johan H. Martens
Ulf Hammer
Tore Christian Gram
Bjørn Olav Vik
Jan G. Eckhoff
Leiv V. Brekke
Lars Morten Glimme
Hanne Bryn Glimme
Cathrine Ditlev-Simonsen
Anne Rønbeck
Ellen C. Øverland
Espen Erichsen (advokat Fred Arne Gade)

mot

Sameiet Gregers Grams vei (advokat Jan-Erik Nielsen – til prøve)

S T E M M E G I V N I N G :

(1) Dommer Falkanger: Saken gjelder fordeling av utgifter til drift og vedlikehold av heis i
et boligsameie.

(2) Bakgrunnen for tvisten fremgår av lagmannsrettens dom:

«Sameiet Gregers Grams vei (heretter Sameiet) består av 46 boligseksjoner fordelt på
sju blokker. Blokkene ble bygd i 1971-1973. I fire av blokkene (nr. 18, 20, 22 og 33),
hvorav de fleste har fire etasjer, ble det bygd heis, mens de tre øvrige blokkene (nr. 27,
29 og 31), som alle bare har tre etasjer, ikke har heis. I blokkene uten heis er det til
sammen 18 seksjoner, som utgjør i underkant av 40 prosent av Sameiet.

2
I september 2008 oppstod det brann i det elektriske anlegget i heisen i nr. 20. Styret
besluttet å reparere heisen. Kostnadene ble først anslått til 900 000 kroner. Dette
beløpet ville delvis kunne dekkes med oppsparte midler i Sameiet og
forsikringsutbetaling. Det resterende måtte dekkes ved ekstra innbetaling fra
sameierne.

På sameiermøte 5. mars 2009 ble det med 18 mot 15 stemmer vedtatt at det skulle
innkalles 450 000 kroner til heisprosjektet fra sameierne fordelt etter sameiebrøken.
Mindretallet, som bestod av sameiere som bodde i blokker uten heis, tok forbehold om
rettmessigheten ved at fordelingen skulle skje etter sameiebrøk.

I ekstraordinært sameiermøte 27. oktober 2009 ble vedtaket fra 5. mars opprettholdt
med 26 mot 18 stemmer.

Det viste seg etter hvert at heisreparasjonen kom på 613 750 kroner. Dette medførte at
det beløpet som ble innkalt fra sameierne, ble redusert til 200 000 kroner. Alle
sameierne, med unntak av ankemotpart Johan Henrik Ditlef Martens, som bor i blokk
uten heis, betalte sine forholdsmessige andeler, likevel slik at noen tok forbehold ved
innbetalingen knyttet til utfallet av en eventuell rettstvist.

Sameiet gikk til sak mot Martens med krav om at han skulle innbetale sin andel på
3 258 kroner. Martens bestred kravet og fremmet motkrav om at han ikke kunne holdes
ansvarlig for kostnader knyttet til investering i eller drift av eksisterende heiser.
Flesteparten av sameierne i de tre blokkene uten heis tiltrådte motkravet, som således
ble fremmet av i alt 19 sameiere fordelt på 16 seksjoner.»

(3) De tre øvrige heisene i sameiet er i overkant av 40 år gamle. Og det er ventet at de må
skiftes ut i løpet av de nærmeste årene. Partene er enige om at utskiftningskostnadene for
disse til sammen kan komme til å utgjøre mellom 3 og 4 ½ millioner kroner, noe som
tilsvarer mellom 80 000 og 120 000 kroner for hver av de 18 sameierne som ikke har heis.

(4) Oslo tingrett avsa 6. juni 2011 dom med slik domsslutning:

«1. Johan H. Martens frifinnes fra betalingskrav fra Sameiet Gregers Grams vei.

2. Eierne av seksjonene i Sameiet Gregers Grams vei 27, 29 og 31 skal ikke
betale kostnader av noen art som springer ut av investering i eller drift av
eksisterende heiser.

3. I sakskostnader for tingretten betaler Sameiet Gregers Grams vei 32 300 –
trettitotusentrehundre – kroner til Johan H. Martens.»

(5) Sameiet Gregers Grams vei anket tingrettens dom til Borgarting lagmannsrett, som
4. februar 2013 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Johan Henrik Ditlef Martens dømmes til å betale innen to uker fra dommens
forkynnelse til Sameiet Gregers Grams vei 3 258 –
tretusentohundreogfemtiåtte – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente
fra forfall til betaling skjer.

2. Kostnader til drift, vedlikehold og reparasjon av eksisterende heiser i Sameiet
Gregers Grams vei anses som felleskostnader og fordeles på sameierne i
henhold til sameiebrøk.

3. I sakskostnader betaler Johan Henrik Ditlef Martens, Torhild Schrimer
Bjørnethun, Torleiv Eirik Nestegard, Jørn Inge Dørum, Lars Morten
Glimme, Brit Hoel, Cathrine Ditlev-Simonsen, Ellen Cecilie Øverland, Ulf
Hammer, Aslaug Gunvor Sorknes, Espen Erichsen, Bjørn Olav Vik, Anne

3
Rønbeck, Hanne Bryn Glimme, Ellen Helverschau Dørum, Hans Petter Hoel,
Jan Grundt Eckhoff, Tore Christian Gram og Leiv Brekke én for alle og alle
for én til Sameiet Gregers Grams vei for lagmannsretten 134 275 –
etthundreogtrettifiretusentohundreogsyttifem – kroner og for tingretten
35 550 – trettifemtusenfemhundreogfemti – kroner innen to uker fra
forkynnelse av dommen.»

(6) Johan H. Martens mfl. har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. De ankende parter
har justert og presisert sine anførsler, særlig slik at det ikke lenger gjøres gjeldende at
styrets beslutning om fordeling av kostnadene manglet hjemmel i sameiets vedtekter. For
øvrig står saken i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

(7) De ankende parter – Johan H. Martens mfl. – har i hovedsak gjort gjeldende:

(8) Saken ligger i kjernen av unntaksbestemmelsen i eierseksjonsloven § 23 første ledd.
Kostnadene til utskiftning av heisene vil bli betydelige, og de ankende parter har ikke
noen praktisk eller økonomisk nytte av heisene. At sameiet har praktisert
kostnadsfordeling etter sameiebrøk, er ikke avgjørende. Denne praksisen gjelder bare
driftskostnadene, og den ble under enhver omstendighet nullstilt ett år etter at
eierseksjonsloven trådte i kraft, jf. § 47 siste ledd.

(9) Hadde det vært tale om å etablere nye heiser, er det klart at unntaksregelen ville ha fått
anvendelse. At det her dreier seg om eksisterende heiser, kan ikke stille saken i et annet
lys. Kjøpere av eierseksjoner i blokker uten heis har ikke noen rimelig foranledning til å
anta at det skulle være heis i de andre blokkene, og i hvert fall ikke at de skulle måtte
dekke kostnadene knyttet til disse.

(10) Vedtaket om fordeling etter sameiebrøk er under enhver omstendighet i strid med § 32.

(11) Johan H. Martens mfl. har lagt ned slik påstand:

«1. Tingrettens dom, domsslutningens punkter 1 og 2 stadfestes.

2. Sameiet Gregers Grams vei v/styrets formann dømmes til å erstatte de
ankende parter sakens omkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.»

(12) Ankemotparten – Boligsameiet Gregers Grams vei – har i hovedsak gjort gjeldende:

(13) Kostnadene ved drift og vedlikehold av heisen må i henhold til hovedregelen i
eierseksjonsloven § 23 fordeles etter sameiebrøk. Unntaksregelen vil i all hovedsak bare
få anvendelse på kostnader ved nye tiltak. Kostnadene ved drift og vedlikehold av heisene
var kjent da den gjeldende fordelingsnøkkelen ble etablert. Hovedregelen må da følges.
Dette gjelder særlig ettersom sameiet i lang tid har praktisert fordeling etter sameiebrøk.

(14) Når vilkårene for å anvende unntaksbestemmelsen i § 23 ikke er oppfylt, skal det mye til
for at det skal kunne skje en revisjon etter § 32. I denne saken er det ikke grunnlag for slik
revisjon.

(15) Boligsameiet Gregers Grams vei har lagt ned slik påstand:

«1. Anken forkastes.

2. Sameiet Gregers Grams vei tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.»

4

(16) Jeg er kommet til at anken ikke fører frem.

(17) Spørsmålet er om alle sameierne i Sameiet Gregers Grams vei må dekke drifts- og
vedlikeholdskostnader til heis etter sameiebrøk, eller om de som bor i de tre blokkene
uten heis, skal slippe å bidra.

(18) Siden sameiet ble etablert på begynnelsen av 1970-tallet, har kostnadene rent faktisk blitt
dekket av alle sameiere etter sameiebrøk. At dette har vært praksis, er imidlertid ikke uten
videre avgjørende for de spørsmål saken gjelder. Det følger av eierseksjonsloven § 4 at
loven er ufravikelig, og § 47 siste ledd bestemmer at «avtaler eller bestemmelser som er i
strid med loven her», opphørte å gjelde senest ett år etter at loven trådte i kraft, det vil si
1. januar 1999.

(19) Dette innebærer at eierseksjonslovens regler om fordeling av felleskostnader fullt ut
gjelder for Sameiet Gregers Grams vei. Den sentrale bestemmelsen er § 23, som lyder
slik:

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal
fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å
fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.»

(20) Sameiet har ingen vedtektsbestemmelse om en annen fordeling enn dette, slik det er
hjemmel for i annet ledd.

(21) Det avgjørende for saken er etter dette om «særlige grunner» tilsier at kostnadene ved drift
og vedlikehold av heisen bør fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet.

(22) Etter eierseksjonsloven av 1983 skulle felles utgifter fordeles mellom sameierne etter
størrelsen på sameiebrøkene, men en annen fordelingsmåte kunne fastsettes i vedtektene.
Under arbeidet med den någjeldende lov foreslo departementet i høringsutkastet at
«vanlige og nødvendige kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte
bruksenhet, skulle fordeles etter sameiebrøk, mens andre kostnader skulle fordeles etter
nytten», jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–1996) side 60. Flere av høringsinstansene var kritiske til
forslaget. NBBL, NHO og Asker og Bærum Boligbyggelag var særlig skeptiske til den
del som gikk ut på fordeling etter nytte. De pekte blant annet på at «fordeling etter nytten
vil være svært vanskelig å praktisere og vil kunne føre til mye konflikt», jf. proposisjonen
side 61. Departementet fravek etter dette forslaget i høringsbrevet med den begrunnelse at
den «foreslåtte fordeling vil kunne skape grobunn for uoverensstemmelser i sameiet».
Departementet uttalte deretter:

«Hovedregelen, som tas inn i § 23, skal være fordeling etter sameiebrøk for alle typer
felleskostnader, mens fordeling etter nytte eller forbruk bare skal skje hvis særlige
grunner taler for det. … Det lar seg neppe gjøre å finne regler om fordeling av
felleskostnadene som i alle sammenhenger vil oppfattes som rettferdige. Et
hovedsynspunkt må være at fordelingsnøkkelen ligger fast.»

(23) Etter dette legger jeg til grunn at unntaksregelen i § 23 må tolkes snevert. Det er dessuten
grunn til å merke seg at departementet var særlig opptatt av at fordeling av kostnadene
etter nytte ville kunne skape konflikter.

5
(24) At unntaksregelen må tolkes snevert, er for øvrig også understreket av Hagen mfl.,
Eierseksjonsloven, 2. utgave, side 218:

«Den er ment å være en unntaksregel som skal fange opp de tilfeller der hovedregelen
vil virke urimelig, og det kreves derfor særlige grunner for å anvende den. Dette kravet
må forstås slik at ikke enhver utgift som sameierne har ulik nytte eller ulikt forbruk av,
kan kreves fordelt på annen måte, det må dreie seg om en betydelig utgift etter
forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter
sameiebrøk. I prp. s. 113 uttales det at det ‘bare i enkelte tilfelle blir tale om å fordele
kostnadene på annet grunnlag enn sameiebrøken’, det er m.a.o. tale om en unntaksregel
som bør tolkes snevert.»

(25) Forarbeidene til § 23 viser videre at unntaksregelen i hovedsak bare er aktuell der det er
tale om kostnader ved nye tiltak. I proposisjonen side 61 heter det – med mine
kursiveringer – således:

«I enkelte tilfelle kan særlige grunner tale for at felleskostnadene fordeles på en annen
måte enn etter sameiebrøk. Et eksempel kan være installasjon av heis i den ene av flere
bygninger (hvor installasjon av heis ikke er aktuelt i de andre bygningene). Et annet
eksempel kan være opparbeidelse av hage eller annet uteareal som i praksis bare kan
brukes av noen sameiere, for eksempel sameierne i den ene av flere husrekker.»

(26) I denne sammenheng har det også interesse at selv for tilfeller der det er tale om
nyinstallerte heiser, forutsetter departementet at de av sameierne som bor i en annen
bygning, skal kunne bli nødt til å bære driftsutgiftene:

«Det er ingen nødvendig sammenheng mellom fordeling av kostnadene ved
iverksettelsen av et tiltak og eventuelle økte drifts- og vedlikeholdskostnader som følge
av tiltaket. I det nevnte eksempelet med installasjon av heis i den ene av flere bygninger
kan det være riktig å fordele kostnadene med drift av heisen etter sameiebrøken, selv
om installasjonskostnadene blir fordelt etter nytten. Det gjelder særlig hvis andre
bygninger har heis fra før.»

(27) At unntaket først og fremst skal kunne anvendes på kostnader ved nye tiltak, følger også
av forarbeidene til borettslagsloven av 6. juni 2003 nr. 39, som i § 5-19 første ledd har en
tilsvarende regel som i eierseksjonsloven § 23. I Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 280
heter det således at særregelen nok er «mest aktuell for nye tiltak som klårt er mest til
gagn for berre nokre av andelseigarane».

(28) Hagen mfl., Eierseksjonsloven, 2. utgave, side 218 gir uttrykk for det samme:

«Unntaksregelen kan i prinsippet komme til anvendelse både på eksisterende
felleskostnader og på nye tiltak som medfører nye eller økte kostnader, men i praksis vil
det nok særlig være i de siste tilfeller at det blir aktuelt å benytte den.»

(29) Tilsvarende uttalelser finnes i Lilleholt mfl., Borettslovkommentaren, side 485.

(30) Jeg oppsummerer så langt med at unntaksbestemmelsen i § 23 skal tolkes snevert, og at
den i liten grad er aktuell for kostnader knyttet til eksisterende anlegg.

(31) Når det gjelder den foreliggende saken, kan jeg ikke se at det er grunnlag for å gjøre
unntak fra hovedregelen om at kostnader skal bæres etter sameiebrøk. Det er riktignok på
det rene at de ankende parter ikke har noe nytte av heisene, og at de forestående
utskiftningene medfører relativt store kostnader. Hadde det vært tale om installering av

6
nye heiser, ville det ha vært naturlig å anvende unntaksregelen. Det er imidlertid ikke
tilfellet her. Som partene er enige om, gjelder saken tvert imot drifts- og
vedlikeholdskostnader knyttet til allerede eksisterende heiser. Gjennomgangen ovenfor
har vist at saken da står i en helt annen stilling. For denne typen kostnader skal det mye til
for å fravike hovedregelen om dekning etter sameiebrøk, og jeg kan ikke se at det bør skje
i vår sak.

(32) Jeg peker på de vanskelige avgrensningsspørsmål som i så fall ville ha oppstått. Eiere av
seksjoner i første etasje vil for eksempel ofte ikke ha nytte av heis. Selv om eiere av slike
seksjoner rent fysisk vil ha tilgang til heisene, kan det være vanskelig å si at slike eiere
bør stå i en annen stilling enn de ankende parter. Det kan tenkes en rekke liknende
eksempler, uten at jeg ser grunn til å gå inn på dem. I denne sammenheng er det
tilstrekkelig å peke på at konsekvensene av å gi de ankende parter medhold, kan bli en
uthuling av det grunnleggende prinsippet om kostnadsfordeling etter sameiebrøk. Den
restriktive forståelsen av unntaksregelen som forarbeidene legger opp til, motvirker en
slik utvikling og ivaretar også hensynet til å forsøke å unngå konflikter, slik det legges
opp til i forarbeidene.

(33) Jeg viser også til at drifts- og vedlikeholdskostnader knyttet til heisene hittil har blitt
dekket etter sameiebrøk. Denne praksisen er som nevnt ikke uten videre avgjørende, men
den er likevel relevant ved vurderingen av om det foreligger «særlig grunn».

(34) Jeg er etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for å endre den etablerte
fordelingsnøkkelen med hjemmel i § 23.

(35) De ankende parter har alternativt anført at vedtaket om fordeling etter sameiebrøk må
revideres etter § 32, som bestemmer at sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43
representerer sameiet ikke kan «treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller
andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning». Jeg kan ikke se det er grunnlag
for en revisjon etter denne bestemmelsen. De momenter som kunne tilsi en slik revisjon,
er i hovedsak de samme som taler for å anvende unntaksregelen i § 23. Paragraf 23 er en
spesialbestemmelse om kostnadsfordeling, og når den ikke gir grunnlag for unntak fra
hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk, kan den generelle bestemmelsen i
§ 32 vanskelig lede til et annet resultat.

(36) Anken har ikke ført frem. Saken har imidlertid reist vanskelige og prinsipielle
rettsspørsmål, og tungtveiende grunner gjør det rimelig å frita de ankende parter for
sakskostnadsansvar i alle instanser, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd.

(37) Jeg stemmer for denne

D O M :

1. Anken forkastes.

2. Sakskostnader tilkjennes ikke for noen instans.

(38) Dommer Stabel: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende.

7
(39) Som ham legger jeg til grunn at bestemmelsen i eierseksjonsloven § 23 første ledd annet
alternativ er en unntaksregel. Forarbeidene gir imidlertid ikke grunnlag for å tolke den så
snevert som han legger opp til. Departementet uttalte i proposisjonen side 61, på
bakgrunn av at tre høringsinstanser hadde uttalt seg skeptisk til nyttebegrepet, følgende:

«Departementet har på bakgrunn av høringsuttalelsene vurdert spørsmålet på nytt og
foreslår en viss justering i forhold til høringsutkastet. Den foreslåtte fordeling vil kunne
skape grobunn for uoverensstemmelser i sameiet. Hovedregelen, som tas inn i § 23, skal
være fordeling etter sameiebrøk for alle typer felleskostnader, mens fordeling etter
nytte eller forbruk bare skal skje hvis særlige grunner taler for det. Det skal fortsatt
være adgang til å vedtektsfeste en annen fordeling med tilslutning fra de sameiere det
gjelder.»

(40) Det fremgår av dette at departementet holdt fast ved sitt opprinnelige forslag, men foreslo
det de kalte «en viss justering», nemlig at fordeling etter nytte eller forbruk bare skulle
skje hvis særlige grunner talte for det.

(41) Bestemmelsen var ment å få et snevrere anvendelsesområde ved at dette tilleggsvilkåret
ble innført. På tross av at det må ha vært umulig å se bort fra at det utpreget
skjønnsmessige vurderingstemaet «særlige grunner» i seg selv ville føre til mindre
forutsigbarhet, ble fordeling etter nytte opprettholdt som ett av to kriterier.

(42) Det følger av forarbeidene at man valgte å beholde alternativet «fordeling etter nytte» på
tross av at én regel naturligvis er enklest rent rettsteknisk. Departementet må også ha
vektlagt det hensyn at reglene skal medføre en rimelig fordeling mellom de ulike
boenheter.

(43) Om dette het det videre i proposisjonen:

«Flere prinsipper kan tenkes lagt til grunn for fordelingen av felleskostnader. Ikke alle
prinsippene passer like godt for alle kostnadstyper, og ikke alle prinsipper er like
praktisk håndterlige. Arten av felleskostnadene varierer også mye fra sameie til sameie.
Etter departementets oppfatning bør loven gi anvisning på noen få og enkle
fordelingskriterier med adgang for sameierne til å fastsette en annen fordeling i det
enkelte tilfelle. Den enkelte sameier kan kreve at lovens fordelingsmåte legges til grunn,
også for nye kostnadstyper, hvis ikke annet er fastsatt. Med tilslutning fra de sameiere
det gjelder, dvs. de sameiere som påføres en større byrde, kan det vedtektsfestes en
avvikende kostnadsfordeling. En slik fordeling kan bestemmes fra stiftelsen av eller fra
et senere tidspunkt.»

(44) Dessuten het det:

«Det lar seg neppe gjøre å finne regler om fordeling av felleskostnadene som i alle
sammenhenger vil oppfattes som rettferdige. Et hovedsynspunkt må være at
fordelingsnøkkelen ligger fast. Endring av fordelingsnøkkelen innebærer en forrykning
av det økonomiske forholdet mellom sameierne og bør bare unntaksvis kunne
gjennomføres ved flertallsvedtak (jf. Rt. 1991 s. 892). Størrelsen på felleskostnadene kan
være en av de faktorer som avgjør hvilken pris en erverver er villig til å gi for
seksjonen. Den som har gitt en høy pris for seksjonen fordi felleskostnadene var lave,
ville betale ‘dobbelt opp’ dersom han måtte finne seg i at seksjonen senere skulle bære
en større del av felleskostnadene.»

(45) Departementet mente altså at loven burde gi anvisning på noen få og enkle
fordelingskriterier, med adgang for sameierne til å bestemme noe annet i vedtektene. Det
ble videre uttrykkelig presisert at den enkelte sameier kan kreve at lovens fordelingsmåte

8
legges til grunn også for nye kostnadstyper, hvis ikke annet er fastsatt. Det er derfor ikke
grunnlag for å si at forarbeidene forutsatte at unntaksregelen bare var aktuell for
kostnader ved nye tiltak. En annen sak er at de eksemplene som nevnes i det følgende, og
som førstvoterende har gjengitt, gir uttrykk for at fremtidige tiltak, som opparbeidelse og
installasjon, står i kjerneområdet av bestemmelsen.

(46) En slik forståelse styrkes av at det i forarbeidene forutsettes at det etter omstendighetene
kan være naturlig å likedele driftskostnadene, selv om installasjonskostnadene må
fordeles etter nytten. I proposisjonen nevnes som et eksempel på at fordeling etter nytte
vil være riktig, installasjon av heis i bare den ene av flere bygninger. Det gjelder da et
tiltak som overhodet ikke har eller kan ha nytte for seksjonene i de øvrige bygningene.

(47) At det ikke legges opp til noen absolutt grense, slik at nytteregelen utelukkende er
anvendelig ved nye tiltak, er også førstvoterende enig i. Men etter mitt syn er det nettopp
dette som blir resultatet, hvis ikke kostnader av den type vår sak gjelder, fører til at
kostnadene skal fordeles etter nytte.

(48) Heisene i Sameiet Gregers Grams vei har ingen nytte for beboerne i blokker uten heis.
Samtidig dreier det seg om total utskiftning, med langt større kostnader enn ved vanlig
vedlikehold. Utskiftningen innebærer også en ny faktisk situasjon, som gir større
foranledning til å revurdere den etablerte ordningen. I praksis er man nokså nær det som
kan kalles en nyinstallasjon.

(49) Jeg mener derfor at unntaksregelen må komme til anvendelse, og at anken tas til følge. I
samsvar med tvistelovens hovedregel bør det tilkjennes sakskostnader for lagmannsretten
og Høyesterett.

(50) Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
annenvoterende, dommer Stabel.

(51) Dommer Kallerud: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende, dommer Falkanger.

(52) Dommer Tjomsland: Likeså.

(53) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
DOM :

1. Anken forkastes.

2. Sakskostnader tilkjennes ikke for noen instans.

Advokat Eivind Arntsen er redaktør for nettsiden Juridisk ABC, og leder podcasten med samme navn, Advokat Arntsen arbeider innen de sentrale privatrettslige rettsområdene. Han har spesialkompetanse på arbeidsrett og opphavsrettslige spørsmål og generell tvisteløsning. Arntsen har allsidig erfaring fra advokatvirksomhet, og er i dag partner i Brækhus Advokatfirma i Oslo.

Advokat Eivind Arntsen – who has written posts on JuridiskABC –.


 

Tags: , , , ,