Print Friendly, PDF & Email

Kjøp av bolig er en stor investering. Dessverre opplever ca 1 av 4 boligkjøpere at det er mangler ved boligen. I denne artikkelen ser vi nærmere på hvilke rettigheter kjøper har ved den vanligste form for boligkjøp, nemlig reglene for reklamasjon og mangler ved kjøp av brukt bolig.

Bruktbolig
 – kjøp etter avhendingslova

Det store flertallet av boliger som omsettes i dag er – naturlig nok – brukte boliger.

Avhendingsloven sammen med rettspraksis danner denne rammen av rettigheter og plikter for kjøper og selger vedrørende omsetning av brukt eiendom.

Selgerens opplysningsplikt

Som kjøper har du rett til å få de relevante opplysninger om boligen, dette er lovfestet i avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. Dersom det skulle oppstå en tvist vedrørende uriktige eller tilbakeholdte opplysninger, vil det springende punkt ofte være om en kan anta at opplysningen ville ha innvirket på avtalen. Store og små opplysninger kan tenkes å være relevante, men de som anses å virke inn på avtalen er typisk av økonomisk betydning. Med andre ord, kjøper har rett til å bli opplyst og det med korrekte opplysninger.

Sammen med selgers opplysningsplikt følger kjøpers undersøkelsesplikt. Som kjøper bør en ikke forholde seg passiv, det vil i alle tilfeller lønne seg å være undersøkende. Når det er sagt, så er det ikke slik at kjøperens undersøkelsesplikt avskjærer selgerens opplysningsplikt.

Boligen er solgt «som den er» / «as is».

Denne formen for klausul er regulert i avhendingslova § 3-9. Meningen med «as is» – klausuler er å ta alminnelige forbehold og å overføre risiko fra selger til kjøper, men mangler som følge av brudd på opplysningsplikten etter reglene over fanges ikke opp av klausulen. Meningen med lovregelen er å fange opp tilfellene som faller utenfor klausulen. For det er ikke sånn at en «som den er»-klausul er det samme som en total ansvarsfraskrivelse fra selger. Det foreligger en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det du som kjøper kunne regne med i forhold til kjøpesummen og forholdene ellers, altså selv om boligen er solgt «som den er». For å avgjøre om boligen er i vesentlig dårligere stand må det gjøres en vurdering i forhold til mangelens utbedringskostnader sett i forhold til boligens kjøpesum.

[box type=»info» size=»large» style=»rounded»]

Hvilke rettigheter har du hvis det er konstatert en mangel??


For det første er det viktig at du reklamerer, det er ingen grunn til å utsette dette. Mer om reklamasjon kan du lese her.

I forbindelse med reklamasjonen, eller på et senere tidspunkt, kan du gjøre gjeldene misligholdsbeføyelser:

  1. Holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen
  2. Kreve prisavslag, evt erstatning
  3. Heve kjøpet

[/box]

 

 

Prisavslag ved mangler § 4-12

Prisavslag er normalen når en ser på de sanksjonsmulighetene ved mangler. Dersom det foreligger en mangel som fører til en verdireduksjon av boligen kan kjøper kreve prisavslag. Poenget er at prisavslaget skal vurderes med utgangspunkt i verdiforholdet mellom boligen med og uten mangelen. Etter andre ledd skal prisavslaget, dersom ikke annet er godtgjort, settes lik den prisen for å få mangelen utbedret. I praksis blir det gjort fradrag for den eventuelle verdiøkning utbedringen kan gi.

 

Heving ved mangler etter avhendingsloven § 4-13

Å heve en avtale innebærer at avtalens virkning opphører – og begge parter skal tilbakeføre de ytelser som er gitt. Hevning kan derfor få alvorlige konsekvenser for både kjøper og selger, og vilkårene for hevning er derfor strenge.

For at kjøpet skal kunne heves, må det foreligge et vesentlig mislighold fra selgers side. Det må da foretas en helhetsvurdering.

Det skal derfor – ganske vesentlig – mer til for å kunne heve avtalen, enn det skal til for å få prisavslag.

I helhetsvurderingen inngår en rekke momenter. Mangelens karakter og omfang, altså hvor alvorlig er mangelen. Gjør den for eksempel slik at deler eller hele boligen ubeboelig i lengre tid, hvor omfattende skaden er, hvor kostbart det er å utbedre, har det gått kort eller lang tid mellom kjøp og reklamasjon osv.. Men lista ligger høyt, i en dom fra 1998 utgjorde utbedringskostnadene om lag 45 prosent av den totale kjøpesummen, men Høyesterett kom likevel til at vilkårene for heving ikke var oppfylt.

Til sammen må misligholdet være så grovt at prisavslag ikke ansees tilstrekkelig.

Erstatning ved mangler § 4-14.
Kjøper kan ha krav på erstatning dersom det er lidt et økonomisk tap. Dersom selgeren har utvist skyld kan kjøper også har krav på å få dekket sitt indirekte tap. Forskjellen på direkte og indirekte tap kommer frem av § 7-1.

 

Holde tilbake kjøpesum etter avhendingsloven § 4-15

Dersom du som kjøper har et krav som følge av en mangel, kan du holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

 

Risiko ved å heve eller holde tilbake kjøpesummen

Før man bestemmer seg for å holde igjen hele eller deler av  kjøpesummen, eller gå så langt som til å kreve hevning, er det noen viktige vurderinger som må foretas. For det første må man få full oversikt over faktum. Dette krever en grundig gjennomgang av en uavhengig spesialist / takstmann. Etter at det er foretatt en slik gjennomgang av boligens tekniske stand, må denne dokumentasjonen holdes opp mot de juridiske aspekter. Hva stod i prospektet? Hva er regulert i avtalen? Hvor stort er kravet som kan rettes mot selge? Dette er en gjennomgang som bør foretas av en advokats som er spesialist på eiendom.

Hele avhendingslova finner du på www.lovdata.no

 

Hør podcasten med advokat Christina Moestue!

Vi har laget en podcast der advokat Christina Moestue forklarer hvordan reglene for kjøp av bolig fungerer i praksis, og hun kommer med gode råd og advarer mot vanlige fallgruver.

Du finner podcasten på denne siden. 

Advokat Eivind Arntsen er redaktør for nettsiden Juridisk ABC, og leder podcasten med samme navn, Advokat Arntsen arbeider innen de sentrale privatrettslige rettsområdene. Han har spesialkompetanse på arbeidsrett og opphavsrettslige spørsmål og generell tvisteløsning. Arntsen har allsidig erfaring fra advokatvirksomhet, og er i dag partner i Brækhus Advokatfirma i Oslo.

Advokat Eivind Arntsen – who has written posts on JuridiskABC –.


 

Tags: , , , , , ,