Print Friendly, PDF & Email

Ved kjøp av nybygg etter bustadoppføringslova, skal entreprenøren stille særskilt garanti for å sikre forbrukeren. Men hva hvis dette likevel ikke skjer? Kan forbrukeren da velge å holde tilbake kjøpesummen?

I en dom fra Borgarting lagmannsrett av 28 oktober 2013 behandlet retten en rekke tvistepunkter mellom entreprenøren og forbrukeren (byggherren). Et sentralt forhold var om det var avtalt arbeider etter regning, eller om det var gitt prisavslag, samt om forbrukeren var fakturert for mye på forskudd.

I dommen er det imidlertid også en interessant vurdering av følgene av at entreprenøren ikke har stilt garanti etter bustadoppføringsloven §  12.

Utgangspunktet etter loven er at det følger direkte av ordlyden i bustadoppføringsloven «Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.»

Samtidig er dette en vernebestemmelse der forbrukeren er gitt en rettighet. Denne rettigheten kan imidlertid bortfalle dersom den ikke utøves. I tilfellet i Borgarting fant retten at faktum var så spesielt at dette ikke tilfelle.

Retten sier følgende:

 

Virkningen av at Effector ikke har stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12

Etter bustadoppføringslova § 12 første ledd første punktum plikter entreprenøren å stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. Det er på det rene at denne plikten inntrer straks avtalen er inngått, og at entreprenøren skal stille garantien av eget tiltak. Plikten er uavhengig av om forbrukeren krever garanti.

Det er videre på det rene at Effector ikke har stilt slik garanti som loven krever. Partene tvistes imidlertid om virkningen av dette. Effector hevder at feilen ikke påvirker Hjeldes betalingsplikt nå, mens Hjelde anfører at manglende garanti innebærer at han ikke var i mora, at hevningen derfor var uberettiget og at han fortsatt kan holde eventuelt restvederlag tilbake.

Lagmannsretten viser til at virkningen av manglende garanti er regulert i bustadoppføringslova § 12 siste ledd:

Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.

Etter ordlyden innebærer bestemmelsen at betalingsplikten suspenderes. Forbrukeren får en rett til å holde sitt vederlag tilbake. Hvis tilbakeholdsretten utøves, utgjør manglende betaling ved forfall ikke mislighold. Ordlyden gir heller ingen holdepunkter for at tilbakeholdsretten en tidsbegrenset.

Bestemmelsen i siste ledd gir således forbrukeren en rett til å holde sin ytelse tilbake. Lagmannsretten ser det imidlertid slik at dette er en rett som aktivt må utøves. Hvis forbrukeren vil la være å betale en faktura ved forfall fordi entreprenøren ikke har stilt garanti, må han si fra om dette innen rimelig tid. En slik forståelse av tilbakeholdsretten har støtte i formålet med rettigheten, som er å gi forbrukeren et pressmiddel for å få entreprenøren til å oppfylle plikten til å stille garanti. Løsningen har også støtte i mer alminnelige prinsipper om lojalitet i kontraktsforhold. Det vil virke som en felle for entreprenøren hvis forbrukeren i en sak hvor garanti ikke har vært noe tema, plutselig skal kunne gjøre feilen gjeldende i en tvist for domstolene om betalingsmislighold og hevningsoppgjør flere år senere.

I vår sak har Hjelde påberopt en rekke forhold til støtte for at han ikke var forpliktet til å betale Effectors krav. Dette har han med advokatbistand gjort både mens tvisten var utenrettslig og under saksforberedelsen for tingretten. Anførselen om manglende garanti ble likevel først fremsatt under prosedyren for tingretten. Den ble derfor ikke behandlet av tingretten som viste til tvisteloven § 9-16 om preklusjon, jf tingrettens dom avsnitt 70 og 71.

Lagmannsrettens konklusjon er etter dette at Hjelde ikke har utøvd sin tilbakeholdsrett. Den omstendighet at Effector ikke har stilt garanti får da verken betydning for spørsmålet om hvorvidt hevningen var berettiget eller for spørsmålet om Hjeldes betalingsplikt.

Advokat Eivind Arntsen er redaktør for nettsiden Juridisk ABC, og leder podcasten med samme navn, Advokat Arntsen arbeider innen de sentrale privatrettslige rettsområdene. Han har spesialkompetanse på arbeidsrett og opphavsrettslige spørsmål og generell tvisteløsning. Arntsen har allsidig erfaring fra advokatvirksomhet, og er i dag partner i Brækhus Advokatfirma i Oslo.

Advokat Eivind Arntsen – who has written posts on JuridiskABC –.


 

Tags: , , , , , , ,